Tahliye Taahhütnamesi Tarihi Sonradan Doldurulursa Geçerli mi?
Kira sözleşmelerinde ev sahipleri ile kiracılar arasında en sık uyuşmazlık doğuran konulardan biri olan tahliye taahhütnamesi tarihi sonradan doldurulursa geçerli mi sorusunun yanıtı: Evet, yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre düzenleme ve tahliye tarihi sonradan doldurulan taahhütname kural olarak hukuken geçerlidir. Hukukumuzda benimsenen “beyaza imza” kuralı gereğince, imzaladığı metnin altındaki boşlukları doldurma yetkisini karşı tarafa devretmiş sayılan kiracı, tahliye taahhütnamesi tarihi sonradan doldurulursa geçerli mi itirazını salt sözlü beyanla veya tanıkla kanıtlayamaz. Tahliye tehdidiyle karşılaşan kiracıların ve mülk sahiplerinin hak kaybına uğramaması adına sürecin deneyimli bir gayrimenkul avukatı vasıtasıyla yürütülmesi tavsiye edilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun (TBK) 352. maddesinde tanzim edilen yazılı tahliye taahhüdü, kiraya verene mahkeme yoluyla tahliye davası açma veya İcra ve İflas Kanunu m. 272 uyarınca ilamsız icra takibi başlatma hakkı tanır. Ancak uygulamada kiralayanların sözleşme kurulurken tarih kısmı boş taahhütname alması ve feshin gerçekleşeceği döneme uygun tarihleri sonradan atması, tahliye taahhütnamesi tarihi sonradan doldurulursa geçerli mi ekseninde yoğun hukuki uyuşmazlıklar yaratmaktadır.
1. Yargıtay İçtihatlarında Beyaza İmza Kuralı ve Tarihin Sonradan Doldurulması
Kira hukuku uyuşmazlıklarında kiracıların en yaygın savunması; taahhütnamenin kira sözleşmesi imzalanırken baskı altında, tarih kısımları boş olarak imzalatıldığı ve sonradan ev sahibi tarafından keyfi şekilde doldurulduğu yönündedir. Ancak yargı kararları incelendiğinde tahliye taahhütnamesi tarihi sonradan doldurulursa geçerli mi sorusuna Yargıtay’ın yaklaşımı oldukça nettir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerin yerleşik içtihatlarına göre (HGK 2017/975 E., 2021/1108 K.); imzanın kendisine ait olduğunu kabul eden kiracı, imzaladığı boş kağıdın (beyaza imza) üzerinin sonradan doldurulmasının sonuçlarına katlanmak zorundadır. Kiracı metni boş olarak imzalayıp kiralayana vermekle, kiralayana bu boşluğu doldurma konusunda zımni bir irade ve yetki vermiş kabul edilir. Dolayısıyla kiralayan tarafından sonradan doldurulan tanzim (düzenleme) ve tahliye tarihleri kural olarak taahhütnameyi geçersiz kılmaz.
2. Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerliliği ve Yasal Şartları
Bir tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli kabul edilebilmesi için TBK m. 352 ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda şu kurucu şartların bir arada bulunması gerekir:
- Yazılı Şekil Şartı: Tahliye taahhüdünün mutlaka yazılı şekilde yapılması zorunludur. Adi yazılı belge yeterlidir; noterden düzenleme veya onaylama şeklinde yapılması geçerlilik şartı değil, ispat kolaylığıdır.
- Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmesi: Taahhütnamenin mecurun (taşınmazın) kiracıya teslim edildiği tarihten ve kira sözleşmesinin imza gününden sonraki bir tarihte tanzim edilmiş olması şarttır. Kira kontratıyla aynı gün imzalanan taahhütnameler serbest irade bulunmadığı gerekçesiyle geçersiz sayılır.
- Belirli Bir Tahliye Tarihinin Bulunması: Taşınmazın hangi gün ve ayda tahliye edileceğinin tereddüde yer bırakmayacak biçimde açıkça yazılı olması gerekir.
- Bizzat Kiracı veya Yetkili Temsilci Tarafından İmzalanması: Taahhütname bizzat kiracı veya özel yetkili vekili tarafından imzalanmalıdır. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, tüm kiracıların imzasının bulunması zorunludur. Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda ise diğer eşin açık rızası aranır.
Uygulamada boş tahliye taahhütnamesi geçerliliği tartışılırken, kiralayan boş alanları bu yasal şartlara uygun şekilde doldurursa belge ilk bakışta geçerli bir hukuki delil kuvveti kazanmaktadır.
3. Sonradan Doldurulan Tahliye Taahhüdüne İtiraz ve İspat Külfeti
Kiracı, tahliye taahhütnamesi tarihi sonradan doldurulursa geçerli mi tartışmasında kiralayanın metni anlaşmaya aykırı olarak doldurduğunu iddia edebilir. Ancak bu iddianın mahkemede ispatlanması son derece katı usul kurallarına bağlanmıştır.
Kiracının başvurabileceği tek istisnai yol; taahhütnamenin teminat amacıyla verildiğini ve anlaşmaya açıkça aykırı kullanıldığını yazılı belgeyle kanıtlamak veya Türk Ceza Kanunu m. 209 kapsamında “açığa atılan imzanın kötüye kullanılması” suçu sebebiyle savcılığa suç duyurusunda bulunarak ceza soruşturması sonucunu bekletici mesele yaptırmaktır. Ancak ceza mahkemesinde de yazılı delil kuralı geçerli olduğundan bu yol uygulamada oldukça zordur.
4. Tahliye Taahhütnamesinde Geçerlilik ve Geçersizlik Halleri Tablosu
Hukuki süreçte tahliye taahhütnamesi tarihi sonradan doldurulursa geçerli mi ikilemini çözmek için Yargıtay’ın benimsediği kriterler aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:
| Taahhütnamenin Düzenlenme Şekli | Hukuki Durumu | Yargıtay Uygulaması ve Sonuç |
|---|---|---|
| Tarih Kısmı Boş Bırakılıp İmzalanan Taahhüt | Kural Olarak Geçerli | Beyaza imza kuralı gereğince kiralayana doldurma yetkisi verilmiş sayılır; yazılı delil yoksa tahliye gerçekleşir. |
| Kira Sözleşmesi ile Aynı Gün Düzenlenen Taahhüt | Geçersiz | Müzayaka (baskı) altında verildiği kabul edilir; sözleşmeyle aynı tarihi taşıyan taahhüt iptal edilir. |
| Kiralananın Tesliminden Sonra İmzalanan Taahhüt | Kesin Geçerli | Kiracının serbest iradesiyle verildiği kabul edilir; yasal sürede işleme konulursa tahliye sağlanır. |
| Birden Fazla Kiracıdan Yalnızca Birinin İmzaladığı Belge | Geçersiz | Mecurda birden fazla kiracı varsa tümünün imzalaması zorunludur; tek imza tahliye sağlamaz. |
| Aile Konutunda Eşin Rızası Olmadan Verilen Taahhüt | İptal Edilebilir | Taşınmaz aile konutu ise ve diğer eş TMK m. 194 uyarınca rıza göstermemişse dava yoluyla iptal edilebilir. |
5. Tahliye Emrine İtiraz Süresi, Görevli Mahkeme ve Dava Takibi
Kiralayan elindeki taahhütnameye dayanarak iki yasal yola başvurabilir: Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmak veya İcra Müdürlüğü aracılığıyla tahliye takibi başlatmak. Uygulamada en hızlı yol İcra ve İflas Kanunu m. 272 uyarınca Örnek No: 14 Tahliye Emri gönderilmesidir.
Kiracı tahliye emrini tebliğ aldıktan sonra süreci şu takvime göre yönetmelidir:
- 7 Günlük İtiraz Süresi: Kiracıya tebligat ulaştığı tarihten itibaren 7 gün içinde ilgili icra müdürlüğüne yazılı itiraz dilekçesi sunulmalıdır. İtiraz edilirse tahliye takibi kendiliğinden durur.
- İmza İtirazı: Taahhütnamedeki imza kiracıya ait değilse “imzaya açıkça itiraz” edilmelidir. Sadece “borca itiraz ediyorum” demek imzayı kabul anlamına gelir. Taahhütname noterden düzenlenmişse icra dairesinde imzaya itiraz edilemez.
- İtirazın Kaldırılması / İptali Davası: Kiracının itirazı üzerine kiralayan; taahhüt noterlikçe düzenlenmişse İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması, adi yazılı ise Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açarak duran takibi devam ettirir.
- 1 Aylık Hak Düşürücü Süre: TBK m. 352 gereğince kiralayan, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak zorundadır. 1 aylık süre geçirilirse taahhütnameye dayalı tahliye hakkı düşer.
Netice itibarıyla tahliye taahhütnamesi tarihi sonradan doldurulursa geçerli mi sorusu uygulamada kiracının aleyhine sonuçlanma riski yüksek bir hukuki durumdur. Kiracının bu durumdan kurtulabilmesi ancak tanzim tarihinin sözleşmeyle aynı gün verildiğini veya anlaşmaya aykırılığı yazılı delille ispatlayabilmesine bağlıdır.
6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Tarihi boş bırakılarak imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Evet. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihatlarına göre, tarih kısmı boş olan tahliye taahhütnamesine imza atan kiracı “beyaza imza” kuralı gereğince kiralayana bu boşluğu doldurma yetkisi vermiş sayılır. Sonradan doldurulan taahhütname kural olarak hukuken geçerlidir.
2. Kiracı tahliye taahhütnamesindeki tarihin sonradan doldurulduğunu nasıl ispatlayabilir?
Yargıtay kararları uyarınca kiracı, boş bırakılan tarihin aralarındaki anlaşmaya aykırı şekilde sonradan doldurulduğunu tanıkla ispatlayamaz. Bu iddianın Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca aynı kuvvette kesin bir yazılı delille (yazılı protokol, mesajlaşma teyidi veya belge) kanıtlanması zorunludur.
3. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibine itiraz süresi ne kadardır?
Kiracıya tahliye emri tebliğ edildikten itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edilmelidir. İtiraz süresi hak düşürücü niteliktedir; 7 gün içinde itiraz edilmezse tahliye takibi kesinleşir ve icra yoluyla tahliye işlemi başlatılır.
4. Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Hayır. Türk Borçlar Kanunu m. 352 uyarınca tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden ve kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihte, kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatılan taahhütname geçersizdir.
Tahliye Taahhütnamesi ve Gayrimenkul Hukuku Danışmanlığı
Tahliye taahhütnamesine itiraz, icra takibi, tahliye davası açılması ve kira sözleşmesi uyuşmazlıklarınızda hak kaybı yaşamamak adına profesyonel hukuki destek alabilirsiniz.